伴隨著物業(yè)管理行業(yè)熱度的持續(xù)攀升，各路房產公司開始競相分拆其旗下的物業(yè)公司上市，國內物業(yè)管理行業(yè)，也由此迎來了“扎堆上市潮”。

一、物管行業(yè)迎來扎堆上市潮

據最新數據顯示，截止2022年末已經有42家物業(yè)管理公司登陸資本市場，其中有38家選擇在港上市，4家物業(yè)管理公司登陸A股市場，這些數據正在打破物業(yè)管理行業(yè)上市的舊傳統(tǒng)。

實際上，自2014年第一家物業(yè)管理公司上市以來，每年新上市的物業(yè)管理公司一直保持在個位數增長的狀態(tài)，這一現象一直持續(xù)到了2022年才有所好轉。數據顯示，2022年到2022年，新上市的物業(yè)管理公司，分別達到了6家、11家、19家，呈現出了每年翻倍增長的態(tài)勢。

目前在TOP20的房企中，僅有萬科和龍湖尚未分拆物業(yè)上市，其他房產巨頭旗下的物業(yè)業(yè)務，如碧桂園服務、恒大物業(yè)、華潤萬象生活、融創(chuàng)服務、世茂服務等等房企物業(yè)公司，均已經上市。其中恒大物業(yè)、華潤萬象生活等等公司，在上市不足兩月的時間之內，就實現了股價翻番的小目標。

而在物業(yè)管理公司紛紛登上風口的背后，與當前國內房產行業(yè)的外部環(huán)境變化有關。一方面，在國家“房住不炒”以及“三條紅線”的政策指引下，加速物業(yè)板塊上市，成了房產企業(yè)“去杠桿、增權益”的有效手段。具體來說，通過拆分物業(yè)板塊上市，房產公司可以通過股權融資，降低企業(yè)的實際杠桿和資產負債率，幫助企業(yè)補充現金流。

另一方面，國家相關部門出臺的“物業(yè)新政”，也給行業(yè)帶來了新的想象空間。1月5日，國家多部委聯(lián)合下發(fā)了《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》，受此政策影響，隔日A+H 42家物業(yè)股全線大漲，足見資本市場對于物業(yè)管理板塊的認可。

不過說到底，物業(yè)管理價值得到凸顯的根本原因，還在于中國房產市場正逐漸步入存量經濟時代，改善住房體驗以及生活品質，成了當前及之后一段時間民眾住房的剛需。而在這一領域，國內尚處于初步的發(fā)展階段，未來還有很大的發(fā)展?jié)摿?，這才是外界普遍看好物業(yè)管理的真正原因。

二、并購加速搶占藍海市場

當然，物業(yè)管理受到資本追捧，與其自身的業(yè)務模式也有關系。具體來說，物業(yè)管理屬于輕資產、低杠桿的運營模式，它在前期運營時無需過多的資金投入，而物業(yè)費用又可以提供穩(wěn)定的現金流。另外，物業(yè)管理方興未艾，巨大的存量市場以及增值服務的可能性，為其后續(xù)發(fā)展提供了極大的想象空間。

據此前相關部門出臺的《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》指出，2022年計劃新開工城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民700萬戶，這一改造數據是2022年的兩倍。有機構測算，3.9萬個舊改小區(qū)預計拉動約1.2萬億元的投資，新的萬億藍海將由此打開。

在此背景下，如何通過投資并購來擴大物業(yè)管理布局，就成了巨頭們當下工作的當務之急。比如，日前剛剛上市2個月的恒大物業(yè)，就在近期斥資15億，一舉拿下浙江亞太酒店物業(yè)服務有限公司100%的股權。通過此次并購，恒大物業(yè)在管面積也一舉突破了3.8億平方米，實現了全年擴張目標的22%。

實際上，近年來做物業(yè)并購的遠不止恒大物業(yè)一家。資料顯示，僅在2022年相關的物業(yè)收購案就有四五起。比如，2022年9月，永升生活服務耗資4.62億，完成收購青島雅園物業(yè)55%;碧桂園服務以1.9億元拿下嘉凱城物業(yè)100%的股份;中海物業(yè)以466萬拿下中建捷成物業(yè)100%股權……

而在這種并購潮的背后，則與多方面的因素有關。一方面，房地產行業(yè)集中度分散，直接造成了物管行業(yè)的分散格局，由此給資本提供了改善行業(yè)格局的空間;

另一方面，房地產公司的大洗牌，也讓大型房企旗下的物業(yè)公司，有了更好的現金流和利潤，從而使其具備更強的擴張能力?；诖?，物業(yè)管理公司加速并購擴張也就不難理解了。

三、頭部效應愈加凸顯

隨著行業(yè)并購加速，行業(yè)的頭部效應也愈加明顯。據不完全統(tǒng)計，在急速擴張的2022年，物業(yè)管理行業(yè)幾乎每月都會出現物企整合案例。

以碧桂園服務為例，其以高達2031億(截止2月3日收盤價)的市值，成為唯一一家市值破2000億的物業(yè)企業(yè)，而恒大物業(yè)、華潤萬象生活則以準千億的估值緊隨其后;融創(chuàng)服務、雅生活服務、世茂服務、新城悅服務、中海物業(yè)等物業(yè)公司，市值都在100億-500億港元之間，位居第三梯隊，剩余的都是市值在100億以下的小物業(yè)公司。

除了瘋狂收購之外，頭部物業(yè)企業(yè)還在不斷開拓新的業(yè)務范圍。比如，很多物業(yè)企業(yè)就通過與地方政府、國有企業(yè)、產業(yè)園等簽約，將服務范圍向市政、河道等范圍擴展，積極提升其第三方服務面積，目前包括萬科物業(yè)、龍湖智慧服務、碧桂園服務等在內的多家物業(yè)公司，都已經在加速布局城市服務這條新賽道了。

在規(guī)模上，目前已經上市的物企在管面積達到1億平方米以上僅有十家，如此大的在管面積規(guī)模，決定了后面的小玩家很難有機會追上，這也決定了接下來物業(yè)管理的競爭，只會是頭部物業(yè)管理公司之間的競逐。

實際上，目前頭部物業(yè)公司在規(guī)模上的角逐早已經展開了。據近期曝光的2022年恒大物業(yè)“軍令狀”顯示，恒大將在2022年實現兩大目標：一是實現月新增在管面積3000萬平方米;二是實現每季度利潤都較上年同期實現50%以上的增長。若達成這一目標，恒大物業(yè)的在管面積在未來一年將會達到6億平米，其凈利潤將會達到39億元;

與之規(guī)模相當的碧桂園服務，在近兩年圍繞基礎物業(yè)服務和增值物業(yè)服務，也進行了多次收購布局，經過投資并購其在管的物業(yè)面積不斷擴大，行業(yè)影響力節(jié)節(jié)攀升。

可以預見，未來物業(yè)公司之間的規(guī)模競爭還會持續(xù)下去，而擁有更多資源的頭部物業(yè)企業(yè)，也將在此過程中進一步發(fā)展壯大。

百度愛番番有贊店鋪正式開張，ToB電商模式開啟

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